Потенциальные ипотечные заемщики — финансово самые безграмотные. Те, кто уже взял ипотеку, — чуть грамотнее, а максимальный уровень этого показателя отмечен у тех, кто не собирается пользоваться этим продуктом. Данные наблюдения от ВЦИОМа выглядят правдоподобно. Особенно, если учесть тот факт, что снимать жилье сейчас выгодней, чем покупать, а вложения в недвижимость ни доходными, ни безопасными не являются.

При том, что риэлторы продолжают позиционировать недвижимость как низкорискованный защитный актив, она таковой не является.

  • Низкорискованный актив — это инструмент с низкой, как правило, фиксированной доходностью и высокой ликвидностью (то есть может быть быстро и без потери в стоимости обращен в деньги).

Недвижимость ни одному из этих критериев не соответствует, представляя собой классический высокорискованный актив: ее цена может резко расти и падать, а в условиях кризиса она быстро становится неликвидной.

«Богатые приобретают актив. Бедные несут лишь расходы. Средний класс приобретает пассив, который считает активом«. Роберт Кийосаки

При инвестировании в недвижимость для сдачи в аренду важно понимать, что окупится она нескоро (если вообще окупится).

Правда, есть еще один тип дохода, который недвижимость потенциально может давать. Он основан на росте ее рыночной стоимости. В 2000-х годах вложение в покупку жилья себя оправдало.

  • Насколько выгодна такая сделка сейчас, можно понять, рассчитав отношение цены квартиры к годовому рентному доходу — Price to Rent, P/R.

По своей сути он близок к коэффициенту Price to Earnings (P/E), используемому инвесторами на фондовом рынке. Приемлемым значением P/R, как и P/E, является диапазон от 10 до 15. Таким образом, если значение P/R рассматриваемой вами квартиры окажется:

  • 10 -15, то она оценена справедливо и аренда эквивалентна покупке;
  • ниже 10, то лучше покупать, чем арендовать;
  • выше 15, то она переоценена и выгоднее арендовать, чем покупать;
  • выше 25, то она неоправданно дорога, высока вероятность того, что это пузырь, который рано или поздно лопнет.

В Москве средний показатель P/R = 22, что говорит о перегретости рынка. Очевидно, при такой высокой оценке рассчитывать на дальнейший рост цен крайне рискованно. Но люди по-прежнему продолжают влезать в долги и брать ипотеку.

Объяснений тому хватает: сказываются и привычки, и стереотипы, и элементарное незнание. Подробней об этом читайте у «Коммерсанта» в обзоре «Доходный съем», выдержки из которого я привела, готовя эту заметку.