Инвестиционный фонд недвижимости — Real Estate Investment Trust, REIT

Инвестиционный фонд недвижимости (Real Estate Investment Trust, REIT) — это траст, который за счет коллективных инвестиций (паев, долей) приобретает объекты недвижимости или ипотечные ценные бумаги (закладные, ипотечные облигации) и занимается их управлением.

Согласно американскому законодательству инвестиционные фонды недвижимости должны распределять между своими инвесторами не менее 90% получаемого дохода.

В обмен на это фонды освобождены от налога на прирост капитала. Для того, чтобы компания в США могла стать REIT и воспользоваться налоговыми льготами, она должна соответствовать следующим требованиям.

Требования к REIT в США

  • Форма организации — корпорация, траст, ассоциация. Организация не должна являться финансовым учреждением или страховой компанией.
  • Управление должно осуществляться Советом директоров или доверительных собственников.
  • Акции должны находиться в свободном обращении. Минимальное число акционеров — 100.
  • В собственности 5 лиц может быть сконцентрировано не более 50% акций фонда в течение последних 6 месяцев каждого налогового года.
  • В объекты недвижимости (ипотечные бумаги) должно быть вложено не менее 75% инвестиционных активов фонда.
  • Не менее 75% общего дохода фонд должен получать от арендной платы или процентов по закладным в рамках ипотечного кредитования.
  • Из долей налогооблагаемых дочерних структур может состоять не более 20% активов.

Виды REIT

Рентные или долевые (Equity REIT). Большинство (90%) фондов недвижимости принадлежит к данному типу. Они покупают объекты недвижимости, выступают управляющей компанией и получают доход от сдачи объектов.

Рентные REIT чаще всего покупают недвижимость напрямую или через юрлицо, поэтому владение их паями подразумевает право на долю собственности в том или ином объекте недвижимости.

  • Для повышения эффективности и сокращения затрат большинство фондов управляют определенным типом недвижимости (жилой, коммерческой, гостиничной, социальной) — см. пример на Yahoo! Finance.

Ипотечные (Mortgage REIT). Эта категория REIT специализируется на прямом кредитовании и операциях с закладными на недвижимость. Они получают доход от процентов, выплачиваемых по ипотечным кредитам.

Гибридные (Hybrid REIT). Представляют собой комбинацию долевых и ипотечных REIT. Они инвестируют как в объекты недвижимости, так и в ипотечное кредитование.

Преимущества REIT

Низкий порог входа. По сравнению с прямой покупкой недвижимости, инвестиции в паи (акции) REIT требуют значительно меньше средств.

Ликвидность. Собственник не всегда может быстро и выгодно продать свой объект, в то время как акции REIT ежедневно торгуются на фондовых биржах США.

Отсутствие затрат на владение. Владелец паев (или акций) фонда избавлен от проблем, связанных с прямым владением недвижимостью: обслуживанием, ремонтом, контролем.

Регулярный доход и защита от инфляции. REIT более привлекательны для инвесторов, рассчитывающих на постоянный доход, поскольку фонды стабильно выплачивают дивиденды. В свою очередь, долевые REIT предоставляют определенную защиту от инфляции, так как рентные платежи обычно пересчитываются с учетом роста уровня цен.

Диверсификация. С учетом того, что корреляция (взаимосвязь) фондов недвижимости с другими активами (акциями, облигациями) довольно низка, REIT позволяют улучшить структуру портфеля и считаются эффективным способом снижения рисков и поддержания заданного уровня доходности.

Исследования Ibbotson Associates на тему оптимального распределения активов (Asset Allocation) в инвестиционном портфеле показали, что:

  • Вложения в REIT дают привлекательное соотношение между риском и доходностью.
  • Корреляция между динамикой REIT и другими классами активов за последние 30 лет существенно снизилась.
  • Добавление REIT в диверсифицированный портфель приводит к увеличению доходности при снижении риска.

Надежность. Доказательством надежности REIT является то, что их основные инвесторы — страховые компании и пенсионные фонды. По надежности REIT сопоставимы с гособлигациями. Но облигации выгодно покупать при высоких процентных ставках, а акции REIT — при низких.

Доход инвестора

По исторической доходности фонды недвижимости занимают промежуточное положение между акциями роста крупных компаний и облигациями. Так как для большинства трастов характерна малая или средняя капитализация, их доходность следует сравнивать с доходностью малых или средних компаний.

Инвесторы фонда недвижимости могут получать доход как в виде прироста стоимости акций, объектов недвижимости, составляющих активы фонда, так и в форме регулярно распределяемой прибыли (дивидендов).

  • Доходность REIT зависит от таких экономических показателей, как уровень безработицы, расходы домохозяйств, процентные ставки и пр.

Фонды, управляющие учреждениями здравоохранения, образования и другими социальными объектами, меньше подвержены влиянию кризисов, но в периоды экономического роста их доходность отстает от REIT, специализирующихся на офисной, торговой и гостиничной недвижимости.

Ипотечные инвестиционные фонды недвижимости больше, чем рентные, чувствительны к изменениям процентных ставок, так как держат в своих портфелях ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

  • Цены ипотечных бумаг движутся в направлении, обратном процентным ставкам.

Если ставки растут, стоимость активов фонда (Net Assets) снижается и, как следствие, падает цена его акций (паев). И наоборот, снижение ставок означает рост стоимость активов и акций фонда. Это одна из причин, по которой ипотечные трасты дают наибольший доход при снижении процентных ставок.

Ссылки по теме

 

Оксана Гафаити,
Первая русская женщина, торгующая Америку.

Понравился пост? Поставьте лайк.
Хотите еще? Подпишитесь на обновления.