Ипотечные агентства США — U. S. Mortgage Agency

В США ипотечные агентства (Mortgage Agency) — это организации, созданные при поддержке правительства для обеспечения надежности и ликвидности вторичного ипотечного рынка. Основными партнерами ипотечных агентств являются ипотечные банки и кредитные организации.

Ипотечные банки под выданные клиентам кредиты выпускают закладные и продают их агентствам. Те, в свою очередь, превращают некотируемые на бирже закладные в торгуемые на открытом рынке бумаги и продают их инвесторам, зарабатывая на закладных и обеспечивая банки средствами для новых кредитов.

В США функцию ипотечных агентств выполняют компании «Джинни Мэй», «Фэнни Мэй» и «Фредди Мэк». Выпускаемые ими бумаги имеют высокий кредитный рейтинг, по надежности приравниваются к гособлигациям и рассматриваются инвесторами как безрисковые.

«Джинни Мэй»

«Джинни Мэй» (Government National Mortgage Association, Ginnie Mae, GNMA) — государственная национальная ипотечная ассоциация, специализирующаяся на жилой недвижимости, в частности, на одноквартирных и многоквартирных домах. Сайт: ginniemae.gov

Технически ценные бумаги «Джинни Мэй» выпускаются одобренными ею эмитентам (банками и кредитно-сберегательными учреждениями), но гарантии своевременных выплат процентов и основного долга по ним несет «Джинни Мэй».

Ценные бумаги «Джинни Мэй» обеспечены ипотечными кредитами, застрахованными Федеральной жилищной администрацией (Federal Housing Administration, FHA), или гарантированы Администрацией ветеранов (Veterans Administration, VA).

«Фэнни Мэй»

«Фэнни Мэй» (Federal National Mortgage Association, Fannie Mae, FNMA) — федеральная национальная ипотечная ассоциация, поддерживаемая правительством США. Сайт: fanniemae.com

«Фэнни Мэй» покупает ипотечные закладные у банков и кредитно-сберегательных учреждений, выпускает под их обеспечение сквозные ипотечные ценные бумаги (Mortgage Backed Securities, MBS) и продает их инвесторам.

Ассоциация предоставляет также собственные гарантии, страхуя бумаги одобренных эмитентов от риска невыплаты по ипотечным кредитам (как процентов, так и основного долга). Дополнительно «Фэнни Мэй» управляет портфелем ипотечных ценных бумаг и выпускает под них долговые обязательства для привлечения денег с рынка.

«Фредди Мэк»

«Фредди Мэк» — федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита (Federal Home Loan Mortgage Corporation; Freddie Mac, FHLMC), «младший брат» «Фэнни Мэй». Вместе они покупают и гарантируют половину всех ипотечных кредитов, выдаваемых в США. Сайт: freddiemac.com

«Фредди Мэк» покупает кредиты ипотечных банков, а также кредиты, гарантированные FHA, VA и одобренные Департаментом жилья и городского развития (The U.S. Department of Housing and Urban Development).

  • P.S. 12 марта 2014 года стало известно о готовящейся реформе ипотечного рынка, предполагающую ликвидацию Fannie Mae и Freddie Mac. Вместо них будет создана система ипотечных ценных бумаг с федеральной гарантией, владеть ею будут банки, выдающие ипотечные кредиты. Они будут нести первые 10% убытка, прежде чем в дело вступит новая структура — Федеральная корпорация страхования ипотеки.
  • Также предполагается, что при секьюритизации должны соблюдаться определенные стандарты: например, переупаковываться в облигацию может только кредит с 5%-ным первоначальным взносом, а для впервые покупающих жилье — 3,5%.

Защита кредиторов

Защитой  кредиторов от потерь, связанных с неплатежами клиентов по ипотеке, в США занимается Федеральное управление жилищного строительства (Federal Housing Administration, FHA). Если заемщик кредита не выполняет своих обязательств, то FHA выплачивает подтвержденную сумму кредитору. Другой функцией FHA является содействие малообеспеченным семьям в получении ипотеки.

В свою очередь созданная Конгрессом Администрация по делам ветеранов (Veterans Administrations, VA) несет гарантии по ипотечным кредитам, выданным отдельным категориям ветеранов войны, отвечающим требованиям Администрации.