Модель ипотечного кредитования в США

В Америке — самый крупный и развитый в мире рынок ипотечного кредитования, как по организации, так и по числу финансовых инструментов. Занять лидирующие позиции США сумели за счет формирования прозрачного ликвидного вторичного рынка и эффективного взаимодействия между его участниками.

Основными участниками американского ипотечного рынка являются:

  • Заемщик — приобретающий ипотечный кредит на покупку жилья.
  • Кредитор (банк или другое кредитное учреждение) — предоставляющий заемщику кредит под залог приобретаемой недвижимости.
  • Посредник — ипотечное агентство, привлекающее капитал для заемщиков и обеспечивающее ликвидность на рынке.
  • Инвесторы (в основном институциональные), приобретающие ценные бумаги, выпущенные на основе ипотечных кредитов.

Первичный и вторичный ипотечный рынок

Взаимодействие на уровне заемщик — банк — это первичный ипотечный рынок. Его инструментом традиционно является ипотечный кредит (Mortgage). Самыми популярными видами ипотеки в США являются:

  • Кредит с фиксированной процентной ставкой (Fixed-rate Mortgage, FRM).
  • Кредит с переменной процентной ставкой (Adjustable-rate Mortgage, ARM).

По ARM кредитам ставка фиксируется на начальный период (обычно 3, 5 или 10 лет), по истечении которого ставка становится плавающей и регулируется в зависимости от ситуации на рынке. Периодичность пересмотра процентной ставки определяется условиями договора. Также по договору у заемщика есть право на досрочное погашение кредита (Mortgage Prepayment) любыми суммами в любой момент.

Типичные ипотечные кредиты в США выдаются в размере до $200 тыс. на условиях до 28% PTI и до 80% LTV, где:

  • PTI (Payment-to-Income Ratio) — отношение месячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика.
  • LTV (Loan-to-Value Ratio) — отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога.

Обязательным условием для получения ипотеки в США является страхование заложенной недвижимости и титула (риска утраты права собственности на объект). Страхование жизни и трудоспособности остается на усмотрение заемщика.

Взаимодействие на уровне банк — посредник — инвестор — это вторичный ипотечный рынок. Его инструментом являются выпускаемые ипотечными агентствами ценные бумаги (Mortgage Securities), обеспеченные ипотечными кредитами первичного рынка. Именно такая двухуровневая схема ипотечного кредитования (Two-level Mortgage) действует в США. В связи с тем, что там она и зародилась, ее называют американской моделью ипотеки. На практике она выглядит так.

Двухуровневая модель ипотечного кредитования

При обращении заемщика в ипотечный банк за кредитом, банк заключает с ним договор с одновременным требованием составления и подписания им закладной.

  • Закладная (Mortgage) — именная ценная бумага, удостоверяющая права залогодержателя и гарантирующая кредиторам получение платежей по кредиту. При невыполнении заемщиком обязательств средства возвращаются за счет продажи залога.

После регистрации права собственности на недвижимость банк становится законным владельцем закладной. Такие закладные по мере их накопления банк объединяет в «ипотечные пулы» и продает посредникам — специализированным ипотечным агентствам. В США это такие поддерживаемые правительством организации, как «Джинни Мэй», «Фэнни Мэй» и «Фредди Мэк».

  • Ипотечный пул (Mortgage Pool) — пакет однородных ипотечных кредитов со схожими сроками погашения, платежей и размером процентных ставок.

В этом состоит одно из ключевых отличий американской модели ипотечного кредитования от европейской. В США кредиторы не оставляют ипотечные кредиты на своем балансе и не выпускают обеспеченные ими ипотечные ценные бумаги, а передают эту функцию ипотечным агентствам.

Агентства возмещают банку выплаченные заемщику средства, а взамен получают поток будущих платежей от заемщика по кредиту за вычетом комиссии банка. В результате банки получают деньги для выдачи новых кредитов, а посредники — возможность зарабатывать на закладных.

Для этого ипотечные агентства используют права требования по закладным как обеспечение и выпускают под них долговые обязательства — сквозные ипотечные ценные бумаги (Pass-Through Mortgage Backed Securities, MBS), называемые также агентскими (Agency MBS). Этот процесс известен как секьюритизация.

  • Секьюритизация — механизм превращения неликвидного кредита (закладной, не являющейся эмиссионной бумагой) в обращающуюся на биржевом и внебиржевом рынке ценную бумагу.

Выпущенные бумаги агентства реализуют на фондовой бирже, передавая купившим бумаги инвесторам поток платежей от заемщика за вычетом своей комиссии. То есть агентство само выступает посредником, аналогично ипотечному банку. При этом передаваемые инвестору выплаты по MBS гарантированы не залогом недвижимости, а ипотечным агентством.

Государственная поддержка ипотечных агентств приравнивает MBS по надежности к государственным облигациям. Это делает их доступными для институциональных инвесторов, обеспечивающих ликвидность вторичного ипотечного рынка. Наряду с консервативными инвесторами, в агентские MBS вкладывают свои средства и ипотечные инвестиционные фонды недвижимости (Real Estate Investment Trust, REIT).

  • P.S. 12 марта 2014 года стало известно о готовящейся реформе ипотечного рынка, предполагающую ликвидацию Fannie Mae и Freddie Mac. Вместо них будет создана система ипотечных ценных бумаг с федеральной гарантией, владеть ею будут банки, выдающие ипотечные кредиты. Они будут нести первые 10% убытка, прежде чем в дело вступит новая структура — Федеральная корпорация страхования ипотеки.
  • Также предполагается, что при секьюритизации должны соблюдаться определенные стандарты: например, переупаковываться в облигацию может только кредит с 5%-ным первоначальным взносом, а для впервые покупающих жилье — 3,5%.

Риски ипотечного рынка

Кредитный риск. Ипотечные кредиты используются заемщиками для приобретения недвижимости, которая одновременно является по ним залогом. Наличие такого залога, наряду с обязательным страхованием риска утраты прав собственности, позволяет оценивать кредитный риск как незначительный.

Наиболее серьезное влияние на ипотечный рынок оказывает процентный риск, возникающий при изменении процентных ставок.

Процентный риск. Высокий процентный риск для ипотечного кредитования связан с правом заемщика в любой момент погасить остаток по долгу. Это выгодно для заемщика, но не выгодно для кредиторов и инвесторов, так как лишает их определенности при оценке потока будущих платежей.

В результате чего возникает риск досрочного погашения (Prepayment Risk). Как реализуется этот риск? Допустим, инвестор держит ипотечные бумаги, получая по ним 5% купонный доход, когда ставка на рынке равна 5%. Что произойдет при изменении процентной ставки?

В случае, если ставка начнет снижаться, цена ипотечной бумаги начнет расти (цена долговых бумаг движется в направлении, обратном процентным ставкам). При этом стоимость ипотечной бумаги вырастит меньше из-за возросшего риска досрочного погашения.

  • При снижении рыночных ставок, новые ипотечные кредиты начинают выдаваться под меньший процент. И заемщику выгоднее погасить досрочно текущий кредит за счет открытия нового с меньшей ставкой.

Если же ставка на рынке начнет расти, увеличившись, например до 8% годовых, то цена ипотечной бумаги начнет снижаться. При этом падение ее цены будет выше, чем у простой облигации, в связи с сокращением объема досрочно выплачиваемых кредитов.

Заемщику выгоднее положить свободные средства на депозит под 8% и получать доход за счет разницы в 3% между ставками размещения (8%) и заимствования (5%). Инвестор же, наоборот, заинтересован в досрочном погашении и возврате вложенных средств в покупку ипотечных бумаг, чтобы разместить их под более высокий процент.

Риск, возникающий в результате увеличения ожидаемого обращения MBS называется риском расширения (Extension Risk).