Ипотечные фонды недвижимости — Mortgage Real Estate Investment Trust (Mortgage REIT, mREIT) привлекают высокой доходностью, но пугают своей спецификой и тем, что их сложно понять. На примере ипотечного траста из своего портфеля, American Capital Agency Corp. AGNC, я постараюсь сложное сделать простым и расскажу вам о том, как устроен бизнес Mortgage REITов и как его оценить на предмет инвестиций.

American Capital Agency Corp. (NASDAQ: AGNC) — это американский mREIT (2008 г., штат Делавер), инвестирующий в агентские ипотечные бумаги (Agency MBS) и распределяющий 90% налогооблагаемой прибыли среди своих инвесторов.

Фонд работает в сегменте жилой недвижимости и специализируется на ценных бумагах, обеспеченных Single-family House Mortgage — ипотечными кредитами на покупку одноквартирных домов.

  • 95% (373 млн) акций AGNC обращаются на фондовой бирже NASDAQ, инсайдеры держат 0.3%; институциональные инвесторы — 54.4% обыкновенных акций.
  • Виды акций AGNC: обыкновенные и отзывные привилегированные (AGNCP).

Как работает ипотечный REIT?

Ипотечный REIT, как и рентный, может работать на рынке жилой или коммерческой недвижимости, а иногда в обоих сегментах. Но в отличие от рентного, ипотечный фонд вкладывается не в объекты недвижимости, а в ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (Mortgage-Backed Security, MBS).

Надежность таких бумаг определяется тем, кто их выпускает. Самый высокий кредитный рейтинг — у агентских бумаг (Agency MBS). Это бумаги ипотечных агентств, созданных при поддержке правительства США. Выплаты по ним гарантированы государством, и большинство mREITов, в частности, AGNC, держат именно их.

  • О модели американского ипотечного рынка я пишу здесь.

Однако есть и mREITы, покупающие бумаги частных ипотечных агентств (Non-agency MBS). Кредитный рейтинг таких бумаг ниже, а риск выше. Для того, чтобы устранить этот риск, важно знать, с какими активами и какими агентствами работает тот или иной траст. Информацию о специализации mREITа и портфеле его активов можно найти в разделе Investor Relations на сайте фонда или в его отчетности на сайте SEC.

Как выбирать ипотечные фонды недвижимости - mREITs

Например, портфель AGNC состоит из бумаг ипотечных агентств Fannie Mae (75%), Freddie Mac (25%), обеспеченных ипотечными кредитами с фиксированными ставками (Fixed-rate Mortgage), сроком на 15 лет (52%) и 30 лет (43%).

Доходность таких бумаг составляет в среднем 3-3,5%, и для их покупки AGNC использует деньги инвесторов и привлекает заемные средства, причем, пока почти что бесплатно (текущая процентная ставка в США = 0,25%).

Разница в ставках, по которым mREIT занимает (0,25%) и получает доход (3-3,5%), за вычетом расходов и составляет прибыль ипотечного фонда недвижимости (2-2,5%). Однако это в разы меньше доходности AGNC по дивидендам (11,8%). Откуда берутся двузначные дивиденды? Резонный вопрос.

Все дело в том, что mREITы зарабатывают не только на дельте процентных ставок, называемой процентный спред (Interest Rate Spread), но и используют для его усиления кредитный рычаг или леверидж (Leverage).

  • Леверидж в данном контексте — это эффект от использования заемных средств для увеличения прибыли.

Interest Rate Spread и Leverage — ключевые понятия для понимания того, как устроен бизнес mREITа. И если спред — это мера его рентабельности, то леверидж — уровень риска.

Как зарабатывает mREIT?

Упрощенно бизнес-модель mREITа выглядит так. Траст продает свои акции инвесторам и на их деньги покупает пакеты ипотечных бумаг. Затем под залог этих бумаг занимает деньги на внебиржевом рынке РЕПО. После чего на привлеченные средства приобретает новый пакет бумаг, который становится обеспечением для очередного кредита на покупку MBS. Так повторяется 6-8 раз, в зависимости от того, с каким левериджем работает mREIT.

  • Так, у AGNC текущий уровень Leverage = 7.5x, а Net Interest Rate Spread = 1.56%, что дает в результате доходность 11.7% (7.5 х 1.56).

Очевидно, что чем шире спред, тем выше доходность фонда, в связи с чем наибольшую отдачу mREITы дают в условиях низких процентных ставок. Когда же ставки на рынке начинают расти, то вместе с ними растут и риски. Отслеживание ситуации с процентными ставками на рынке — залог вашей безопасности как инвестора в mREITы. 

Остались вопросы? Хотите закрепить теорию на деле? Нужен совет по выбору ETF для покупки? Посмотрите мои практикумы, в частности, Как выбирать биржевые фонды ETF.

Оксана Гафаити,
Первая русская женщина, торгующая Америку.

Понравился пост? Поставьте лайк.
Хотите еще? Подпишитесь на обновления.
2017-03-26T13:58:14+00:00 18.02.2014|Время чтения 9 мин.|Рубрики: О деньгах и инвестициях|Нет комментариев