Потенциальные ипотечные заемщики – финансово самые безграмотные. Те, кто уже взял ипотеку, – чуть грамотнее, а максимальный уровень этого показателя отмечен у тех, кто не собирается пользоваться этим продуктом. Данные наблюдения от ВЦИОМа выглядят правдоподобно. Особенно, если учесть тот факт, что снимать жилье сейчас выгодней, чем покупать, а вложения в недвижимость ни доходными, ни безопасными не являются.
При том, что риэлторы продолжают позиционировать недвижимость как низкорискованный защитный актив, она таковой не является.
- Низкорискованный актив – это инструмент с низкой, как правило, фиксированной доходностью и высокой ликвидностью (то есть может быть быстро и без потери в стоимости обращен в деньги).
Недвижимость ни одному из этих критериев не соответствует, представляя собой классический высокорискованный актив: ее цена может резко расти и падать, а в условиях кризиса она быстро становится неликвидной.
“Богатые приобретают актив. Бедные несут лишь расходы. Средний класс приобретает пассив, который считает активом“. Роберт Кийосаки
При инвестировании в недвижимость для сдачи в аренду важно понимать, что окупится она нескоро (если вообще окупится).
- Рентная доходность недвижимости в Москве, по данным irn.ru, составляет 5% в год в рублях. То есть не перекрывает уровень официальной инфляции и меньше процентов по банковским вкладам.
Правда, есть еще один тип дохода, который недвижимость потенциально может давать. Он основан на росте ее рыночной стоимости. В 2000-х годах вложение в покупку жилья себя оправдало.
- Насколько выгодна такая сделка сейчас, можно понять, рассчитав отношение цены квартиры к годовому рентному доходу – Price to Rent, P/R.
По своей сути он близок к коэффициенту Price to Earnings (P/E), используемому инвесторами на фондовом рынке. Приемлемым значением P/R, как и P/E, является диапазон от 10 до 15. Таким образом, если значение P/R рассматриваемой вами квартиры окажется:
- 10 -15, то она оценена справедливо и аренда эквивалентна покупке;
- ниже 10, то лучше покупать, чем арендовать;
- выше 15, то она переоценена и выгоднее арендовать, чем покупать;
- выше 25, то она неоправданно дорога, высока вероятность того, что это пузырь, который рано или поздно лопнет.
В Москве средний показатель P/R = 22, что говорит о перегретости рынка. Очевидно, при такой высокой оценке рассчитывать на дальнейший рост цен крайне рискованно. Но люди по-прежнему продолжают влезать в долги и брать ипотеку.
Объяснений тому хватает: сказываются и привычки, и стереотипы, и элементарное незнание. Подробней об этом читайте у “Коммерсанта” в обзоре “Доходный съем”, выдержки из которого я привела, готовя эту заметку.
Войдите через социальные сети, чтобы оставить комментарий